KONUT ALIRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN KONULAR
Konut alırken belediyelerdeki onaylı projeleri incelemek gerekir.
Kat mülkiyetli yapı, iskan belgesi alınmış yapıdır. Yani yapı kullanım izin belgesi alınmıştır ve
krediye uygundur. Ancak, tapuda, kat irtifakına esas olan projedeki bağımsız bölüm numarası
belediyedeki projede farklı görünüyor olabilir. Bu da komşunuz sizin, sizin de komşunuzun üzerine
olan dairede oturduğunuz anlamına gelebilir. Bu gibi durumlarda trampa, yani mal değişimi yapmak gerekir.
Bir yapının yasal olabilmesi için, imar planlarında belirlenen yapılaşma koşullarına uygun olarak alınan
inşaat ruhsatının olması, yapının ruhsata uygun olarak yapılması ve iskan belgesinin alınmış olması gerekir.
İskan belgesi almadan, inşaat ruhsatı ve mimari projeye göre, Tapu Sicil Müdürlüklerinden kat irtifak
tapusu alınabilir ve bunun üzerinden alım satım işlemleri yapılabilir. Bu işlemi inşaat başlamadan da
yapmak mümkün. Bu şekilde kat irtifakı alınarak yapılmış ve üzerinde alım satım işlemi gerçekleşmiş olan
yapının iskan alamama olasılığı her zaman vardır. Hakkında yıkım kararı çıkabilir. Dolayısıyla alım satım
yaptığınız yapının kat mülkiyeti olması çok önemlidir. İskan belgesi olmadan kat mülkiyetini almak mümkün değildir.
Peki hangi yapılar yasaldır? Hangileri değildir?
İmar planı ile belirlenen yapılaşma koşullarına uygun olarak düzenlemiş inşaat ruhsatı alan,
yasal süresi içerisinde mimari projesine uygun olarak bitirilen ve iskan belgesini alan yapılar yasaldır.
Dolayısıyla kat mülkiyeti olan bütün yapılar yasaldır ve iskan belgesini almıştır. İmar planı ile belirlenen
koşullara uygun olarak düzenlenmiş inşaat ruhsatı alan, mimari projesine uygun olarak devam eden ve
5 yıllık inşaat bitirme süresi dolmayan yapılar yasal sayılır. Ancak, inşaat ruhsatı alındıktan sonra,
2 yıl içinde inşaata başlanması ve 5 yıl içinde inşaatın bitirilmemesi durumunda inşaat ruhsatı hükümsüz sayılır.
Tekrar inşaat ruhsatı ve sonrasında da iskan alınması gerekir
ARSA ALIRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN KONULAR
İmar planı incelenirken şartlarının tasdik tarihi ve halen yürürlülükte olup olmaması çok önemlidir.
Ayrıca bahsi geçen planın üst ölçekli planlarla uygunluğuna dikkat etmek gerekir.
Üst ölçekli planda bahsi geçen alan imara kapalı veya başka bir planın parçası olabilir.
Ayrıca yoğunluk, fonksiyon, kısıtlayıcı hükümler gibi imar şartlarına da dikkat etmek gerekir.
Bu şartlar arsayı alırken ki amacınıza uygun olmayabilir.
İmar planlı yerlerde gerekli planları inceleyerek parsel almak nispeten daha risksiz bir durumdur.
İmar planı olmayan araziler içinse arazinin kadastral yola cephesi olması zorunludur.
Eğer arazinin, örneğin tarlanın, kadastral yola cephesi yoksa üzerinde yapılaşma yapılamaz,
ancak tarım vb amaçlarla kullanılabilirler. Kadastral yoldan cephe alabilmek için,
kadastral yola cephesi olan bir başka parsel ile, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği şartlarına
uygun olarak tevhit yani birleştirme yapmak, sonrasında ise ifraz yani ayırma yapmak gereklidir.
İfraz sonrasında 5000 metrekare büyüklük ve mevcut kadastral yola 25 metre cephe şartını
sağlamak gereklidir. Kadstral yola cephesi olan arazi parçalarında, 5000 metrekareyi aşan
yerlerde en fazla 250 metrekare, 5000 metrekarenin altında olan yerlerde ise %5 yapılaşma koşulu vardır.
Köy merkezine yakın yerlerde arsa almayı düşünüyorsanız spekülasyonlar konusunda çok dikkatli
olmalısınız. İmarı olmayan tarlalar, bir süre sonra imar yapılacak ve değerlenecek spekülasyonuyla
arsa fiyatına satılabiliyor. Belediyeden geçmiş imar planı olmayan tarlalar için bu spekülasyonlar
yanıltıcı olabilir. Büyükşehirler için plan onaylama yetkisi, özel bölgeler hariç, büyükşehir belediyesindedir.
Aldığınız tarlanın yapılaşmaya kapalı bölgelerde, sit alanlarında, su havzasında olması ihtimali her zaman vardır.
Köy nüfüsuna kayıtlı ve köyde sürekli oturan kişilerin yapacağı yapılar için ise ruhsat gerekmemekte,
sadece köy muhtarlığından izin alınması koşulu aranmaktadır. Köy kayıt defterinde, izinli ilgili olan
bir kayıt ve köy muhtarından alınan izin belgesi inşaat ruhsatı yerine geçmektedir.
İstanbul'da var olan bütün köyler, belediye sınırlarına dahil edildi ve orman köyü dışındaki
köyler mahalle statüsü aldı. Mahalle statüsü almış olsa da buralardan alınacak yapıların
inşaat ruhsatı ve iskan belgesi olmayabilir. Böyle durumlarda gene eskiye dönük olarak
köy kayıt defterlerini kontrol etmek gerekir.
Üzerinde yapı olmayan bir arazi alınırken dikkat edilmesi gereken en önemli konu parselin imar durumudur. 